七界策略合肥苏宁广场6.57亿元易主，华润系抄底

年内华润系频繁“捡资产”

日前，沉寂五年的合肥城北地标合肥苏宁广场司法拍卖落槌，华润置地全资子公司以6.57亿元拿下项目在建工程及对应商服用地。

《每日经济新闻》记者梳理发现，该项目先后历经了三次司法拍卖，第一次以评估价10.21亿元起拍，第二次以8.17亿元起拍，但前两次均流拍；第三次大幅降价后有两家企业报名，最终华润置地全资子公司折价超三成拿下该标的。

另据相关竞买规则，本次法拍还附加累计约5000万元履约保证金、12个月内启动复工、30个月内开业等硬性约束。

2026年以来，华润置地持续在深圳、合肥通过司法渠道低价收购烂尾存量资产，同时联合旗下华润万象生活，在福建莆田、泉州落地多处存量商业轻资产托管盘活项目。值得一提的是，2025年末，华润置地落地总规模30亿元的商业Pre-REITs（为不动产投资信托基金做前期准备的机制）并购基金，这也为其在全国范围内持续盘活存量资产提供资金支撑。

合肥苏宁广场航拍图图片来源：京东法拍

第三次拍卖接手合肥苏宁广场

地图显示，合肥苏宁广场坐落于北二环与蒙城路交口，紧邻地铁5号线北五里井站，项目直线距离约1公里处为已运营成熟的合肥荟聚，属于庐阳区稀缺核心商业地块。

2018年，苏宁置业以15.36亿元摘地，联合安徽融创房地产开发有限公司成立合肥苏宁悦城置业有限公司合作开发，规划自持纯商业面积约17.6万平方米，计划引入苏宁影城、苏鲜生、线下智慧零售等特色业态，定位城北区域商业封面。

项目建设前期推进顺利，2020年完成主体结构封顶，后受行业下行叠加苏宁零售主业承压影响，2021年项目机电、幕墙、精装工程全面停摆。

此后数年，周边居民多次通过政务平台咨询复工时间，商铺早期投资者深陷被套困境，既无法收租，也难以转让变现。2025年4月，合肥中院受理合肥苏宁悦城置业有限公司破产清算一案，项目正式进入司法资产处置流程。

该项目被拍卖三次图片来源：京东法拍

2026年4月24日，该资产首次在京东法拍平台上架拍卖。首次拍卖以评估价约10.21亿元起拍，吸引超1.8万人次线上围观，无企业报名流拍；5月27日，第二次拍卖降价至8.17亿元，近1万人次围观，但依旧流拍；6月13日，第三次拍卖的起拍价下调至6.53亿元，这才迎来两家竞买主体，华润置地子公司最终以约6.57亿元成交。

6月16日，同策研究院联席院长宋红卫向记者分析称，此类大体量烂尾商业能大幅折价成交有多重原因：项目投资重、回报周期久，能承接的企业本就稀少；五年停工叠加前两次流拍，市场盘活预期偏弱。

“长期闲置产生多重隐性损耗，建筑老化修复、持续持有维护推高改造成本，区域商业格局更迭也让原有规划失效，需要额外投入重新定位，资产实际价值显著低于评估价，最终形成高折价成交结果。”宋红卫表示。

年内华润系频繁“捡资产”

事实上，合肥苏宁广场的收购，只是华润系2026年全国存量资产布局的缩影。仅在合肥，华润系也已完成多笔存量盘活操作。

2025年，华润万象生活签约接管停工多年的合肥宝能城商业板块；2026年3月，华润万象生活与合肥轨道达成战略合作，拿下天鹅湖、青龙岗两大TOD（公共交通导向开发）项目商业运营权；叠加本次华润置地竞得的合肥苏宁广场，华润系在合肥落地含已开业、签约、待开发在内共十座万象系商业项目，城市商业布局密度跻身华润全国城市第一梯队。

此外，2026年5月，华润置地以70.45亿元底价拿下深圳龙岗原世茂深港国际中心地块。该项目曾规划700米超高层地标，此前经历多轮司法降价流拍、后由政府收储重新出让，改造后规划住宅、商业综合业态，打造深圳东部核心商圈。

部分业内人士向记者分析称，央企具备显著的低成本融资优势，有充足资金承接大额烂尾资产，承担改造、续建的持续资金投入。

宋红卫认为，这套“存量盘活闭环”是头部央国企构筑的差异化行业壁垒，其依托低成本资金、成熟资管与资本协同网络构建，多数民企很难复制。同时，存量盘活是行业新赛道，自然资源部相关文件收紧新增房地产用地供给，烂尾盘活、城市更新改造将成为商办资产主要来源，长期具备广阔发展空间。

“我们将抢抓规模扩张窗口期，在商管、城市空间管理、资管、文体等具备竞争优势的赛道上，以‘速度第一、完美第二’的逻辑加速抢占市场先机。”此前，华润置地管理层在2025年业绩会上作出上述分享。

资本工具闭环是核心底层支撑。

记者注意到，早在2025年末，华润置地就落地Pre-REITs培育基金，并搭建公募商业REITs多层次资产退出通道；2026年，其持续推进多座万象系购物中心公募REITs申报，依托资产证券化回笼资金再投入新项目并购，形成“收购—改造运营—资产证券化回款—再收购”的完整资金循环。

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